Pisos barats en perill d’extinció

De totes les ofertes de pisos detectades als portals immobiliaris, només 75 corresponen a habitatges per sota dels 300.000 euros i, d’aquests, tan sols 18 se situen per sota dels 200.000. Alhora, els preus que dominen clarament el mercat són els dels habitatges a partir de 500.000 euros, que concentren el 73% de l’oferta total. Dit d’una altra manera, set de cada deu pisos anunciats superen el mig milió d’euros. Dins d’aquest segment, 405 habitatges (40,7%) es troben entre els 500.000 i el milió d’euros; 267 (26,8%), entre el milió i els dos milions, i 55 (5,5%) superen els dos milions.

“El ciutadà busca pisos que es puguin pagar al mercat, però no en troba”Luis Alberto Fabra, Universitat de Saragossa

Un dels factors que més influeixen en el preu és la superfície, i els pisos petits –i més assequibles– també tenen una presència molt limitada: només el 17,3% de l’oferta correspon a habitatges de menys de 80 metres quadrats. “El producte que més es troba al mercat són els habitatges d’entre 100 i 150 metres quadrats”, va apuntar Fabra. Una mida que no s’ajusta a la realitat dels nuclis familiars d’Andorra, que se situen en 2,3 persones de mitjana, va remarcar l’expert, afegint que “el ciutadà vol pisos que es puguin pagar, però no en troba”.

“Amb un pis de 150 metres quadrats se’n podrien fer dos de 75 més accessibles”Luis Alberto Fabra, Universitat de Saragossa

Fabra va proposar com una possible solució al problema la segregació d’habitatges de gran superfície per generar unitats més petites i assequibles. “Amb un pis de 150 metres quadrats se’n podrien fer dos de 75 que serien molt més accessibles”, va exemplificar, tot apuntant que aquest és un canvi que ha de dependre de la voluntat dels promotors i els polítics.

La nova construcció tampoc apunta un canvi de tendència: la superfície mitjana dels habitatges construïts durant el 2024 va ser de 242 metres quadrats, una xifra que reforça el pes creixent dels immobles de grans dimensions i, sovint, vinculats al segment alt del mercat, lluny dels preus que es pot permetre la majoria de la població.

Màxims històrics

Malgrat els preus elevats, el mercat no mostra signes d’aturada. Entre el quart trimestre del 2024 i el tercer del 2025 es van registrar 2.234 operacions, 556 més que en el període anterior, la xifra més alta de l’última dècada.

Aquest dinamisme també s’ha traduït en un nou increment dels preus. El metre quadrat va assolir un màxim de 4.373 euros, un 13% més que l’any anterior i gairebé el doble que el 2017, quan se situava al voltant dels 2.300 euros. Segons Fabra, el preu encara seria més elevat –prop dels 7.000 euros per metre quadrat– si les operacions es tanquessin amb els imports inicialment sol·licitats pels propietaris. El preu mitjà ofert per habitatge és d’1.256.770 euros, amb un increment semestral del 29,8%. Totes les parròquies han registrat ascensos semestrals. En pisos, el preu mitjà ha estat de 956.401 euros, mentre que en habitatge unifamiliar ha arribat a 2.237.650 euros.

L’augment de les compravendes coincideix amb una reducció de l’oferta disponible. Els anuncis als portals immobiliaris han caigut un 13% els darrers mesos, amb descensos generals excepte a Andorra la Vella, on l’oferta ha crescut prop d’un 46%. La davallada més pronunciada s’ha registrat a Sant Julià de Lòria, amb gairebé un 40% menys de pisos al mercat. Així, la capital encapçala l’oferta d’habitatge amb 459 anuncis, seguida de Canillo (281) i Escaldes-Engordany (267).

El valor dels béns immobles venuts durant el tercer trimestre del 2025 ha estat de 342,42 milions d’euros, fet que suposa un increment del 28,4% respecte al mateix període de l’any anterior. Si es té en compte l’acumulat fins al tercer trimestre del 2025, el total transaccionat s’apropa als 1.400 milions d’euros, un altre màxim històric de la sèrie.

Pel que fa a l’activitat global, Andorra registra unes 25 operacions de compravenda per cada 1.000 habitants i any, una xifra molt superior a la d’Espanya, que ronda les 12. Fabra va matisar que caldrà disposar d’una sèrie històrica més llarga per definir què és “normal” per a Andorra, però va considerar que les dades actuals confirmen que el mercat es troba en un moment especialment actiu marcat, en bona part, pel pes de les compres de segona residència i “per l’interès internacional que desperta el Principat”, tal com va puntualitzar.

“Es constata clarament que a Andorra ens trobem en un moment especialment actiu pel que fa al nombre de compravendes i a la dinàmica del mercat i, sens dubte, es tracta d’una xifra molt elevada”, va assenyalar. Aquest és un fenomen que es repeteix en zones especialment turístiques, com Mallorca, tal com va exemplificar l’expert, que va apuntar que aquesta tendència creix allà on la gent acostuma a adquirir segones residències. “En zones on hi ha un pes elevat de compra per part de no residents això és habitual”, va apuntar. Sobre la possible limitació de la compra per part d’estrangers, Fabra va opinar que caldria diferenciar fiscalment entre qui compra per residir i qui ho fa com a inversió. “Crec que caldria fomentar un tractament fiscal més favorable per a qui compra per residir que per a qui compra per invertir”, va remarcar als mitjans després de la presentació.

El mercat del lloguer també apareix a l’informe, tot i que Fabra va alertar que les dades no són del tot precises, ja que només inclouen la informació disponible als portals. L’oferta ha disminuït de manera significativa i actualment només hi ha 165 habitatges disponibles per a lloguer a tot el país. Un fet que fa que nou de cada deu pisos als portals siguin de venda.