Luis Alberto Fabra: “Qualsevol treballador que hagi de comprar un pis té un problema molt important”

El catedràtic analitza els punts més conflictius del mercat, proposa possibles solucions a la manca d’habitatges adquiribles i analitza com evolucionarà el mercat amb uns preus que no tenen intenció de baixar.

Què és el que més el preocupa de la situació actual?

És una situació preocupant, però no única d’Andorra. Hi ha un creixement important de població i, al mateix temps, limitacions en la capacitat productiva. Això provoca una oferta d’habitatge escassa i un procés d’exclusió on cada vegada més persones queden fora de l’accés a l’habitatge.

“Fent pisos de 200 metres quadrats és impossible que siguin assequibles”

Andorra està per sobre d’altres mercats?

Andorra té dos factors molt clars: un gran atractiu internacional i un fort creixement intern de població. Un augment del 2,3% de població en un sol any és molt elevat i genera molta pressió sobre l’habitatge. Tot i que el sector promotor està actiu, l’oferta continua sent insuficient.

La mida dels habitatges és clau.

És un dels trets més cridaners del mercat andorrà. El parc immobiliari té habitatges de gran superfície, quan la mida mitjana de les llars és de només dues persones. Això, que sembla un problema, pot convertir-se en part de la solució. En altres territoris es permet la segregació d’habitatges grans per crear més unitats més petites, sempre que compleixin els requisits tècnics.

I què passa amb l’habitatge nou que es construeix?

Si es continuen autoritzant habitatges de 200 metres quadrats, és impossible que siguin assequibles. No es pot pretendre que un habitatge gran costi com un de petit. El més lògic seria fomentar més habitatge de menor superfície. Moltes vegades el promotor no decideix això, sinó la normativa urbanística. Si es permet construir més unitats més petites en el mateix sòl, hi haurà més oferta adaptada.

Si aquesta situació es manté en el temps, què pot passar amb el mercat?

A curt termini, els preus continuaran pujant. Això no canvia d’un dia a l’altre. Les polítiques d’habitatge requereixen temps i actuacions en diverses direccions. Cal combinar habitatge públic per a qui no pot accedir al mercat, ajudes directes per a qui es queda a prop però no hi arriba, i regles clares perquè el mercat funcioni amb lògica. Limitar preus de manera generalitzada no sol funcionar.

Per tant, gran part de la solució depèn de decisions polítiques?

Sens dubte. El que es pot construir en un terreny ho determina la planificació urbanística. El sector de l’habitatge sempre està regulat en aquest sentit. Per això, moltes de les mesures necessàries passen per decisions de l’àmbit públic.

Hi ha algun indicador que l’hagi sorprès especialment?

Sí, la gran diferència entre el preu d’oferta i el preu de tancament. Si el preu d’oferta ronda els 6.700 euros el metre quadrat i el de tancament és de 4.400 euros, la distància és molt gran. Això indica un mercat molt tensionat i expectatives molt elevades per part dels venedors. Aquestes diferències solen precedir canvis de cicle.

Quant poden durar aquests cicles alcistes?

No faig prediccions amb bola de vidre. El que mostren les dades és que primer cauran el nombre de compravendes, després baixaran els preus d’oferta i, finalment, els preus de tancament. Mentre les compravendes continuïn altes, els preus seguiran pujant. Quan l’activitat comenci a caure, començarà l’ajust.

També hi ha una bretxa creixent entre salaris i preus.

Si l’habitatge puja prop d’un 13% anual i els salaris només un 3%, cada vegada menys persones poden comprar. Això genera un efecte expulsió. L’ideal és que els preus creixin de manera similar als salaris. Si pugen molt més, el mercat es torna inaccessible; si baixen massa, es paralitza perquè la gent espera que continuïn baixant. Ara per ara, qualsevol treballador d’Andorra que hagi de comprar una vivenda té un problema molt important.

La inversió estrangera ho complica encara més.

En territoris molt atractius internacionalment, els residents competeixen amb compradors d’altres països amb més poder adquisitiu. Això passa a molts llocs. Per això té sentit aplicar polítiques fiscals diferenciades i utilitzar aquesta recaptació per fomentar habitatge assequible. També seria lògic afavorir fiscalment qui compra per viure.

Un dels punts que costa analitzar més és el lloguer.

Falten dades oficials de contractes reals. Nosaltres treballem amb dades d’oferta, però seria fonamental publicar dades de contractes signats: preus reals, superfícies, zones… El lloguer és clau, sobretot per a la població que acaba d’arribar. Sense dades fiables és difícil dissenyar bones polítiques. Amb més informació es podrien prendre decisions molt més eficaces.