El valor dels locals comercials en venda cau un 5,2% al desembre

El preu de venda dels locals comercials ha registrat una davallada mensual del 5,2% al desembre, segons l’últim informe RID Analytics. La caiguda trenca amb la tendència alcista dels últims mesos i reflecteix una desacceleració puntual en el mercat d’inversió comercial, que contrasta amb l’estabilitat dels lloguers i la persistència d’una demanda sostinguda, sobretot en zones cèntriques d’Andorra la Vella.

El preu mitjà per metre quadrat dels béns immobiliaris comercials se situa actualment en 3.264 euros, per sota dels valors registrats a la tardor. Es tracta d’un retrocés significatiu tenint en compte que durant diversos trimestres consecutius s’havia registrat una pujada constant de preus. L’informe assenyala que no s’ha detectat un motiu estructural per aquest descens, però sí una certa contenció en les operacions de compravenda, probablement associada a un context de prudència inversora de final d’exercici.

Andorra la Vella registra els preus més elevats d’arrendaments

Tot i aquesta baixada, els locals destinats a oficines continuen mantenint els valors més alts dins del segment comercial, amb una mitjana de 5.079 euros el metre quadrat. El document especifica que es tracta d’un subsector menys exposat a fluctuacions i amb una demanda més estable, sovint vinculada a activitats professionals o administratives que aposten per espais propis a llarg termini.

L’informe destaca que la davallada del valor de venda no es tradueix en una disminució de la rendibilitat. De fet, molts inversors segueixen considerant el local comercial com un actiu atractiu per a operacions de lloguer. Aquesta percepció es veu reforçada per la resiliència del mercat de lloguer, que manté una dinàmica estable i, en alguns subsegments, clarament alcista.

El preu mitjà de lloguer d’immobles comercials ha disminuït un 1,3% al desembre i se situa en 18,4 euros el metre quadrat mensuals. En el cas del comerç al detall, el valor mitjà és encara més elevat: 25,9 euros, amb màxims a Andorra la Vella, on s’ha registrat un topall de 33,4 euros. Aquestes xifres confirmen que els operadors comercials amb presència consolidada segueixen disposats a pagar per ubicacions cèntriques i amb flux elevat de vianants.

Aquesta dualitat –baixada en el valor de compra i estabilitat en el lloguer– obre una finestra d’oportunitat per a aquells que busquen invertir per obtenir rendiment a través d’arrendaments. Segons RID, el diferencial entre el cost d’adquisició i l’ingrés mensual permet mantenir rendibilitats competitives, especialment si el local es troba en parròquies com Escaldes-Engordany, Andorra la Vella o Canillo.

Tot i això, la pressió immobiliària continua sent forta en els grans eixos comercials del país. Estructures com l’avinguda Meritxell, Vivand o Fener Boulevard mantenen un índex d’ocupació molt alt, amb poques oportunitats per accedir a espais buits i condicions de lloguer que continuen tensionades. En aquest context, alguns operadors opten per traslladar-se a parròquies amb menys pressió, com Encamp o Sant Julià de Lòria, on els preus són més accessibles.

A Encamp, per exemple, el preu mitjà de lloguer comercial se situa en 15,2 euros el metre quadrat, molt per sota de les mitjanes nacionals. Aquest diferencial de preu pot afavorir l’obertura de nous negocis o el trasllat d’activitats existents que no poden assumir els costos elevats de les zones més demandades.

Els responsables de l’informe assenyalen que la baixada de preus de venda pot tenir un component conjuntural. El tancament de l’any i la necessitat d’equilibrar balanços fa que alguns propietaris o gestors decideixin ajustar preus per facilitar operacions abans d’acabar l’exercici fiscal. No obstant això, no es descarta que es pugui consolidar una correcció de mercat si les condicions macroeconòmiques es mantenen en un escenari d’incertesa.

Regulacions

Un altre aspecte que recull l’informe és l’impacte de la nova regulació urbanística i la reordenació de certs sectors urbans que podrien alterar a mitjà termini la distribució i disponibilitat de locals comercials. Algunes promocions en marxa inclouen espais comercials en planta baixa, però la seva entrada al mercat no es produirà fins ben entrat el 2026.

Els experts alerten que, si bé el mercat de venda mostra senyals de correcció, l’accés al lloguer continua sent un dels grans reptes, sobretot per a nous emprenedors, comerç local o activitats de caràcter no franquiciat. En molts casos, els preus actuals no són assumibles sense un fort suport financer o una activitat amb alta capacitat de facturació.

Amb aquestes dades, RID conclou que el mercat comercial es troba en una fase de transició, marcada per la consolidació del lloguer com a via principal d’accés i una revisió a la baixa dels preus de venda després d’un cicle d’expansió intensa. El comportament dels primers mesos del 2026 serà clau per saber si aquesta correcció és puntual o marca un canvi de tendència més estructural.