L’habitatge, un problema multifactorial

El debat sobre l’habitatge s’ha convertit en un circ mediàtic en què les receptes populistes de torn busquen culpables fàcils i imposen solucions de manual que no han funcionat enlloc. I el blanc perfecte? Els propietaris. Aquells que han arriscat el seu patrimoni, que paguen impostos, que mantenen immobles i que ofereixen un servei bàsic pel desenvolupament del país. Però sembla que això no importa quan cal buscar un cap de turc per a la galeria.

Diguem-ho clar: les polítiques que està imposant el Govern són un atac directe contra la propietat privada i contra la llibertat contractual. I el pitjor és que es fan amb l’excusa de “protegir els inquilins”, quan en realitat el que fan és agreujar el problema.

El control de preus no funciona, redueix l’oferta i desincentiva

Cal que assumim una idea bàsica, no hi ha un sol problema d’habitatge, sinó molts factors que requereixen respostes específiques, coordinades i tècnicament rigoroses.

Comencem per les pròrrogues obligatòries, aquesta aberració jurídica que el Govern ha imposat sense cap mena de mirament des d’èpoques del covid. Resulta que ara un propietari ha de mantenir un contracte en vigor indefinidament, sense poder ajustar les rendes a la realitat del mercat, mentre els seus costos no paren de pujar: taxes, manteniment, comunitat, despeses d’energia... tot s’incrementa.

Això no és protecció social, això és expropiar rendibilitat als propietaris per finançar polítiques socials que hauria de pagar el conjunt de la societat via pressupostos. És convertir el propietari en una ONG obligatòria, en un substitut de l’Estat del benestar. I això és inadmissible i insostenible.

Construir actualment a Andorra és un infern burocràtic i fiscal

I a més, ara, alguns comencen a proposar la brillant idea de regular els preus del lloguer. Fantàstic. Ignorem dècades d’evidència empírica que demostren que el control de preus no funciona, que redueix l’oferta, que desincentiva la inversió i que acaba perjudicant precisament aquells que diu voler protegir.

Barcelona, Berlín, París, Lisboa... grans capitals que estan patint les conseqüències d’aquestes polítiques populistes.

Nova York porta dècades patint-ne les conseqüències. I aquí, alguns, amb una arrogància incomprensible, creuen que seran diferents. No ho seran. El resultat serà el mateix. Menys habitatges disponibles, més economia submergida, més precarietat.

Quan fixes artificialment els preus per sota del mercat, no elimines la demanda, elimines l’oferta. Els propietaris no són rucs. Si no poden obtenir una rendibilitat mínima i raonable pel seu risc i inversió, vendran, destinaran els habitatges a altres usos o simplement no en compraran més com faria qualsevol en la seva mateixa situació. I llavors què? Qui construirà els pisos que necessita el país?

Ho hem dit moltes vegades, la majoria de contractes vigents tenen rendes entre 500 € i 1.000 € perquè van ser signats fa anys i no hi ha hagut cap voluntat d’abusar. Aquests contractes funcionen, donen estabilitat als llogaters i als propietaris. El problema més greu actualment és l’accés al mercat per a qui els busca ara. No hi ha disponibilitat. I les mesures del Govern no generen ni un sol habitatge privat nou. Zero. El que fan és espantar la inversió privada i condemnar els nous demandants a una situació encara pitjor, ja que els pocs que ofereixen algun pis al mercat, ho fan a preus inassumibles per la majoria vista la inseguretat jurídica i l’escassetat que genera la intervenció.

Les llars monoparentals, els joves, els treballadors desplaçats... tots ells necessiten accedir al mercat. Fórmules habitacions com el coliving podrien donar una resposta satisfactòria a aquestes casuístiques però la manca de reglamentació que ho afavoreixi, pròrrogues eternes i controls de preus no fomenten dites alternatives.

I mentre el Govern pressiona els propietaris, permet que proliferi una economia submergida brutal. El sotsarrendament il·legal s’ha disparat perquè els inquilins principals poden treure més rendibilitat que els propietaris legals, però sense assumir-ne cap responsabilitat fiscal ni patrimonial. I això sí que és especulació, això sí que és abús. Sense un marc regulador clar, aquesta pràctica incrementa la precarietat residencial i fomenta abusos i situacions vitals insostenibles. Una habitació compartida costa ara el que fa cinc anys costava un pis sencer. I el propietari legal no en veu ni un euro, mentre l’economia submergida se n’emporta milers. Però la culpa, segons l’opinió pública, és dels propietaris. Surrealista.

I aquí cal fer-se una pregunta incòmoda que ningú no vol formular: què passaria si els propietaris decidíssim, col·lectivament, no complir aquests mandats abusius? Què passaria si ens neguéssim a acceptar pròrrogues forçoses o controls de preu que expropien la nostra rendibilitat legítima?

El sistema judicial col·lapsaria. Literalment. La Batllia es veuria ofegada per centenars de procediments simultanis. La maquinària administrativa, ja ara saturada, quedaria totalment bloquejada. I aleshores, què? Com gestionaria el Govern aquesta situació? La crispació social es dispararia més.

Estem advertint d’una realitat que el Govern no vol veure. Darrere de cada propietari hi ha una família, uns estalvis, uns projectes de vida. I quan els ciutadans senten que l’Estat els està expropiant sense compensació, la resposta no es fa esperar. Es trencaria un equilibri absolutament necessari. No serien els propietaris els únics perjudicats. Serien els inquilins, que veurien com el mercat de lloguer desapareix del tot. Serien els nous demandants, que no trobarien absolutament res disponible i seria el país sencer, abocat a un conflicte que ningú no vol. Demanem seny, sentit comú i visió.

Construir a Andorra és un infern burocràtic i fiscal. Normatives sobreposades, terminis eterns, càrregues fiscals desproporcionades, requisits urbanístics absurds. Tot suma al preu final. I després es pregunten per què l’habitatge és car. Si es vol més oferta, cal revisar si totes les exigències actuals són imprescindibles o si algunes poden flexibilitzar-se sense comprometre la qualitat ni la seguretat. No es pot reclamar més habitatge assequible i, alhora, mantenir estructures de cost que ho fan inviable econòmicament.

El relat tendenciós presenta els propietaris com especuladors sense escrúpols. Aquesta caricatura és tan falsa com perillosa. La majoria de propietaris són famílies normals que han estalviat durant anys, que s’han endeutat per comprar un habitatge, que assumeixen riscos i que aspiren a una rendibilitat justa. Cal destacar que la rendibilitat mitjana d’un pis de lloguer està per sota del 3%.

Pagar una hipoteca durant 25 anys per comprar un pis o una casa comporta sacrificis, renúncies i incertesa. Però això no compta en el discurs polític. Només compta el llogater. Com si el propietari fos un ens abstracte sense necessitats ni drets. Tampoc ens podem oblidar d’aquells que s’hipotequen, estant-se de moltes coses, afrontant oscil·lacions financeres, i assumint despeses comunitàries de forma abnegada. Qui els dona suport? Ningú. Pateixen i gaudeixen de la seva decisió.

No es poden fer polítiques intervencionistes en el preu ni en la durada afavorint aquells que no ho necessiten. No es poden imposar mesures generalitzades que, per protegir uns pocs, repercuteixi favorablement en ciutadans econòmicament solvents en perjudici d’altres ciutadans propietaris de béns immobles. No són mesures quirúrgiques, són un cop de mall indiscriminat.

Les ajudes socials, quan són necessàries, han de finançar-se via pressupostos públics, no imposant-les als propietaris mitjançant controls de preu i pròrrogues forçoses. Això és transferir una responsabilitat col·lectiva a un grup concret de ciutadans. És injust, arbitrari i insostenible.

La demonització de la propietat privada desincentiva la inversió, redueix l’oferta futura i condemna el país a un dèficit estructural d’habitatge. Perquè sense sector privat, l’administració pública no pot cobrir mai tota la demanda. Els habitatges oferts pel Govern són totalment deficitaris, ja que els seus preus estan absolutament fora del mercat.

Per altra banda, l’increment de població està exercint una pressió enorme sobre el mercat. Això és un fet objectiu. Si augmenta la demanda i l’oferta no creix al mateix ritme, els preus pugen. És economia bàsica, no especulació. Cal planificar coherentment infraestructures, serveis i habitatge en funció del creixement demogràfic real.

Quan la rendibilitat cau i la inseguretat jurídica es dispara, els propietaris actuen. Venen, canvien l’ús dels immobles o no inverteixen més en pisos de lloguer, buscant alternatives més rendibles. Ja està passant. I el resultat és previsible, menys habitatges disponibles, més tensió al mercat, més preus alts per a tothom.

A llarg termini, això converteix el problema en estructural i crònic. I l’administració pública no té ni la capacitat ni els recursos per substituir el sector privat. Però això tampoc preocupa. Ja en vindrà un altre. Cal fomentar la creació d’habitatge de lloguer privat. És l’única via.

L’habitatge no es resol amb eslògans ni amb mesures populistes que busquen el titular fàcil. Cada factor que influeix en la problemàtica de l’habitatge té disfuncions pròpies que exigeixen polítiques específiques, tècniques i coordinades. Però això requereix rigor, coneixement i valentia política.

El que no es pot fer és criminalitzar precisament aquells que han arriscat el seu patrimoni en la inversió més social que existeix, l’habitatge. Sense habitatge no hi ha mobilitat laboral, no hi ha cohesió social, no hi ha creixement econòmic. No hi ha país. I sense propietaris disposats a invertir, no hi ha habitatge.

Des de l’APBI demanem que es deixin de fer experiments amb gasosa i que s’escolti qui coneix realment el sector. Que les mesures siguin proporcionals, justificades i sufragades pel conjunt de la societat, no imposades només als propietaris. Que es respecti la propietat privada i la llibertat contractual. Que es deixin de demonitzar aquells que ofereixen un servei essencial i que ho fan assumint riscos que ningú més vol assumir. I sobretot, demanem polítiques que afrontin el problema de fons. Generar més oferta, simplificar la burocràcia, planificar el creixement demogràfic i finançar les ajudes socials de manera justa i transparent. Cal saber on anem. Cal un model de país.

Només si acceptem aquesta complexitat multifactorial podrem construir un model d’habitatge que protegeixi els col·lectius vulnerables, garanteixi seguretat jurídica i mantingui els incentius necessaris perquè existeixi prou oferta. Sense això, qualsevol intervenció, per benintencionada que sigui, corre el risc d’agreujar el problema que pretén resoldre.

L’habitatge és un repte col·lectiu. I com a tal, exigeix responsabilitats compartides. No es pot carregar tot el pes sobre els propietaris mentre la responsabilitat de l’Estat queda diluïda. Prou de populisme. Prou d’improvisació. Prou d’atacs a la propietat privada.