L’efecte financer de l’IGI en les permutes immobiliàries a Andorra

El context econòmic i demogràfic d’Andorra dels darrers anys s’ha caracteritzat per un increment de la demanda d’habitatge i una intensa activitat de promoció immobiliària. En aquest escenari, és convenient reflexionar sobre el règim tributari en l’impost general indirecte (en endavant, “IGI” o “impost”) d’un negoci jurídic cada vegada més freqüent: el de permuta de sòl per edificació futura, com a alternativa a la compravenda, que permet al propietari del terreny no intervenir en la gestió, les decisions ni el finançament de la construcció i,  alhora, redueix la necessitat de finançament del promotor, qui ha de comptar amb un títol jurídic sobre el solar que li permeti construir.

El criteri administratiu d’Andorra està alineat amb el de la Directiva 2006/112/CE del Consell, de 28 de novembre de 2006, relativa al sistema comú de l’impost sobre el valor afegit i la jurisprudència i doctrina actual de la Direcció General de Tributs espanyoles, pel que fa a l’IGI; no obstant això, la mecànica de liquidació d’aquest impost pot suposar un cost financer superior.

És convenient reflexionar sobre el règim tributari

En les operacions de permuta de terreny a canvi d’obra futura, en els casos en què el propietari del solar té la condició d’empresari o professional a efectes de l’IGI i l’esmentat solar forma part del seu patrimoni empresarial o professional, es merita l’IGI tant des de la perspectiva del propietari del terreny com des de la del promotor.

En aquestes transaccions la base de tributació és el valor de mercat que tinguin els béns permutats –el terreny i l’edificació futura– en el moment en què se celebra el contracte de permuta i normalment coincidiran, excepte en les permutes mixtes en les quals una de les parts satisfà, a més, una quantitat monetària. Per tant, hi ha un moment temporal que s’ha de prendre com a referència per al càlcul i repercussió de l’IGI –al tipus general del 4,5%–, i és la data en què es perfecciona el contracte de permuta i el terreny es posa a disposició del promotor, per ser aquesta data aquella en què es produeix l’operació i l’intercanvi de drets entre les parts.

Doncs bé; ens trobem davant de dues operacions creuades subjectes a IGI que es meritaran alhora i pel mateix valor –excepte, com s’ha dit, en permutes parcialment dineràries– de manera que tant el propietari del terreny com el promotor hauran de repercutir i, alhora, suportar quotes d’IGI pel mateix import.

En el cas particular d’ Andorra i com en totes les operacions immobiliàries, cadascuna de les parts haurà de liquidar l’IGI amb caràcter simultani a l’atorgament de l’escriptura pública de permuta, lliurant la quantitat que correspongui al notari perquè aquest, posteriorment, l’ingressi al Govern.

Aquest mecanisme d’ingrés de l’impost a través del fedatari públic, amb independència que pugui recuperar-se posteriorment, implica un desemborsament inicial que en moltes ocasions genera la necessitat d’acudir a finançament extern i ha de ser valorat des del punt de vista financer de les parts intervinents.

Davant d’aquesta situació, i tenint en compte que l’efecte de l’IGI pot ser neutre per a ambdues parts, en repercutir i suportar l’impost per la mateixa quantitat, cal plantejar-se si el cost financer temporal per aquest impost en permutes immobiliàries en les quals no hi ha preu es mitigaria si l’impost l’ingressés el mateix contribuent que ha realitzat l’operació a través de les seves declaracions-liquidacions periòdiques.

És cert que cadascuna de les parts ha de declarar i repercutir l’IGI pel valor total del bé o dret que transmet, ja que no es permet repercutir l’impost, en cas que existeixin operacions creuades, únicament sobre l’import net resultant d’ambdues. No obstant això, al ser el propietari del solar i el promotor creditors i deutors per un mateix import d’IGI, no hi hauria d’haver impediment perquè aquestes obligacions de pagament, equivalents en metàl·lic, es compensessin si així ho acordessin les parts. D’aquesta manera, la totalitat de l’IGI seria objecte de declaració i liquidació, si bé l’efecte financer resultaria neutre al no haver-hi desemborsament de l’impost.

Si el motiu de no aplicar aquesta pràctica i la consegüent obligació del notari de recaptar l’IGI és la prevenció del frau fiscal (discutible en un país de baixa tributació com Andorra), es podria valorar un terme mitjà, que és la possibilitat d’introduir la regla de la inversió del subjecte passiu en aquelles operacions immobiliàries realitzades entre empresaris o professionals a efectes de l’IGI. Mitjançant aquest mecanisme, utilitzat en països del nostre entorn en determinades operacions o sectors –incloent, precisament, l’immobiliari– com a mesura de lluita contra el frau fiscal, s’obliga l’empresari destinatari de l’operació a l’ingrés de l’ IGI meritat –autorepercutit– del bé o dret que ha rebut i no perd el dret a deduir-se la mateixa quota de l’IGI meritat, per la qual cosa la inversió del subjecte passiu no origina cap quota a ingressar. D’aquesta manera, també s’aconseguiria un efecte financer neutre de l’impost.