El dret a un habitatge i les comissions de les agències immobiliàries

La sentència de la sala tercera del Tribunal de Justícia de la Unió Europea del 27 de febrer del 2025 (causa C-674/23) es pronuncia sobre una decisió prejudicial plantejada pel Consell Nacional de la República d’Eslovènia, relativa al control de constitucionalitat en relació amb una llei en matèria d’intermediació immobiliària que estableix una remuneració o comissió màxima del 4% per l’adquisició o venda d’un bé immoble, i en el cas d’un contracte d’arrendament una remuneració o comissió màxima del 4% del preu contractual. Entre els punts tractats en aquesta sentència s’inclouen: la llibertat d’establiment; serveis en el mercat interior; Directiva 2006/123/CE; article 15, apartats 2 i 3 del Tractat de la Unió Europea; tarifes obligatòries màximes; prestador de serveis d’intermediació immobiliària; proporcionalitat (articles 16 i 3 de la Carta dels Drets Fonamentals de la Unió Europea); llibertat d’empresa, i protecció dels consumidors.

Després de fer un estudi del marc jurídic del dret de la Unió conclou la sentència comentada que l’article 15, apartat 3, de la Directiva 2006/123, a la llum dels articles 13 i 38 de la carta, s’ha d’interpretar en el sentit que no s’oposa a una normativa d’un Estat que, pel que fa a l’adquisició o l’arrendament per una persona física d’una vivenda unifamiliar, d’un apartament o d’una unitat residencial, limiti la comissió pels serveis d’intermediació immobiliària: en cas d’adquisició o de venda d’un immoble el valor del qual sigui superior o igual a 10.000 euros, el 4% del preu establert en el contracte i, en el cas d’arrendaments, el 4% de la quantitat resultant de multiplicar l’import de la renda mensual pel nombre de mesos del lloguer, sense poder superar l’import de la renda mensual, sempre que la normativa no vagi més enllà del necessari per aconseguir els objectius que persegueix i no es pugui substituir per altres mesures menys restrictives que permetin obtenir el mateix resultat.

Entre els raonaments jurídics que justifiquen aquesta decisió es troba el següent: “La limitació de les comissions per als serveis d’intermediació pretén, per una part, promoure l’accessibilitat als habitatges dignes a preus assequibles per a les persones vulnerables, és a dir, els joves, especialment els estudiants, així com per a les persones grans, i, per altra part, contribuir a la protecció dels consumidors oferint major transparència en els preus.”

Per tant, el tribunal creu que aquesta mesura de limitació de la remuneració dels agents i gestors immobiliaris pot facilitar l’accés a un habitatge digne, motiu pel qual, entenc, una mesura semblant es podria aplicar per esmorteir la greu crisi de l’habitatge que està patint Andorra, mitjançant el fet d’estipular un percentatge màxim de la remuneració dels agents i gestors immobiliaris, modificant i fent una nova redacció de l’article 6.1.c de la Llei dels agents i gestors immobiliaris.