Sense oferta d'habitatges no hi ha estabilitat

En l’intens debat sobre l’habitatge hi ha una certesa que difícilment serà rebatuda per cap dels agents que participem des d’un costat o un altre en la Taula de l’Habitatge: el problema és la falta d’oferta. El mercat no disposa de promocions orientades al gruix de la nostra població i això provoca tensions que comporten l’alça dels preus. A l’estancament del sector immobiliari s’hi suma que les escasses iniciatives van destinades al segment amb més poder adquisitiu. No cal reiterar l’impacte que la tendència inflacionista té sobre les famílies, que cada cop hi han de destinar una part superior de la renda, o les empreses, que pateixen la pèrdua de competitivitat dels salaris. Se n’ha parlat molt i, lamentablement, se’n continuarà parlant durant dies perquè no hi ha cap mesura d’impacte a curt o mitjà termini. Per atacar aquest problema de fons, l’única solució és afavorir la construcció i sortida al mercat d’immobles que, a preus accessibles, donin resposta a la demanda social. I això no s’aconsegueix congelant de manera permanent el preu dels lloguers amb una nova pròrroga obligatòria per als propietaris. La mesura, tot i tenir clarament un paper desincentivador per als promotors per la inseguretat jurídica que comporta, es podia entendre com una actuació provisional mentre s’adoptaven decisions de fons. Però un any després ens tornem a trobar exactament en la mateixa situació; la pròrroga s’ha convertit de moment en l’única opció i va camí de cronificar-se amb una intervenció permanent dels preus. La congelació té importants conseqüències que no semblen haver-se valorat suficientment en allargar la precarietat d’inquilins i propietaris. En acabar el contracte la renovació automàtica és per a un període de dotze mesos en lloc de propiciar-ne un de nou per a cinc anys. Això vol dir que l’any vinent s’haurà de renegociar el triple de contractes que el que és habitual (els que acabin l’any i els que han tingut pròrrogues el 2019 i el 2020) potenciant encara més la inestabilitat. La mesura s’acompanyarà de presumptes novetats per no deixar el propietari en una situació de desprotecció màxima. I dic presumptes perquè moltes ja estaven en vigor a l’anterior llei, que permetia increments en els casos que el titular hagi fet inversions en la reforma del pis o resolucions si l’habitatge passava a ser per a ús propi o d’un familiar. Els darrers canvis encara han aportat més incertesa i inseguretat jurídica per les dificultats d’interpretació que comporten i els dubtes derivats per no disposar dels textos refosos. L’anticipació, ho apuntava en un article anterior, és essencial. El llarg període que transcorre entre l’anàlisi d’una promoció i l’arribada al mercat del primer pis obliga a actuar amb celeritat. I totes les parts han de ser perfectament conscients que qualsevol modificació reglamentària de fons no tindrà un impacte visible a curt termini. Dels debats ha semblat que se’n desprenia la protecció oficial com la fórmula per solucionar tots els mals. Sense negar que pot ajudar a mitigar les dificultats per accedir a un habitatge d’alguns col·lectius, no deixa de ser una acció parcial. Tindrem segurament la possibilitat d’exposar-ho a bastament però em sembla oportú fer algunes puntualitzacions. L’accés a l’habitatge és un dret reconegut. Per tant, cal subvencionar igualment el lloguer i la compra per evitar situacions discriminatòries. I parlem de subvencionar perquè aquesta és la base que inspira els pisos de protecció oficial. Si els particulars decideixen no fer promocions és a causa de la nul·la rendibilitat. Si l’Estat acaba destinant grans recursos públics, un negoci ruïnós no farà més que incrementar el deute, alhora que és més que qüestionable que els particulars entrin en un eventual fons publicoprivat sense garanties del retorn de la inversió. I tot això des de la perspectiva econòmica, sense referir-nos a qüestions més socials com l’efecte de segregació que acostuma a acompanyar els immobles de protecció oficial. És bàsic que es tingui present que és un sector en què la majoria d’actuacions tenen un efecte a mitjà/llarg termini, fet que obliga a anticipar-se. Entre el moment que un promotor comença a analitzar la construcció d’un immoble i que posa al mercat el primer pis pot transcórrer un període de tres o quatre anys. Sense una correcta planificació es repetiran de manera cíclica situacions de desajust de l’oferta i la demanda, però és impossible actuar i preveure escenaris de futur sense informació precisa del mercat, una informació que no acaba d’arribar a la Comissió Nacional de l’Habitatge i que no s’hauria de demorar més. A partir de la diagnosi es pot treballar en les solucions, unes mesures que exigeixen la coordinació de totes les administracions. Perquè, contràriament al que molta gent pugui pensar, l’eina principal per influir sobre el model està en mans dels comuns. Els plans d’urbanisme permeten incentivar i desincentivar determinats usos sobre la base de l’interès general. Però, contràriament, el tractament lineal que fan els comuns de la cessió obligatòria penalitza les promocions més necessàries. La Comissió Nacional de l’Habitatge hauria de servir per poder arribar a grans consensos que contribuïssin a l’estabilització del mercat. Els membres de l’Associació de Propietaris de Béns Immobles no busquem la volatilitat, sinó creixements sostenibles a canvi d’estabilitat i garantia de drets. Tenim, per tant, interessos alineats amb els ar­rendataris que pateixen en pròpia pell les pujades sobtades de preus. I no perdem de vista que un sector altament volàtil, que no interessa ni a inquilins ni a propietaris patrimonialistes, sí que pot suscitar l’interès d’altres inversors més interessats en rendiments a curt termini, cosa que molt probablement contribuiria a la cronificació del problema.