MERCAT IMMOBILIARI
Escaldes atrau el capital i Sant Julià acull famílies amb menys recursos
L’encariment sostingut del metre quadrat expulsa les persones amb rendes mitjanes de les zones cèntriques
Grues de la construcció que es visualitzen des de l’alçada.
El mercat immobiliari andorrà continua polaritzat. L’informe de RID Analytics corresponent a l’agost reflecteix un escenari desigual entre les set parròquies, amb realitats que van des del luxe exclusiu fins a la residència assequible. Escaldes-Engordany lidera el segment alt del mercat, tant en venda com en obra nova, mentre que Sant Julià de Lòria es manté com l’opció més viable per a les rendes baixes i la classe mitjana. Les diferències de preu, superfície i accés a serveis són prou marcades per evidenciar que la parròquia on es viu determina, en gran manera, la qualitat de vida i les oportunitats d’arrelament.
Escaldes presenta els preus més alts del país. En habitatge acabat, el metre quadrat s’hi paga a 7.401 euros de mitjana, mentre que en obra nova la xifra s’enfila fins als 8.546 euros. Promocions com Terrasses d’Emprivat arriben als 19.149 euros per metre quadrat. Aquesta realitat la posiciona com la destinació preferida per a inversors i compradors d’alt poder adquisitiu, gràcies a la ubicació privilegiada, l’alta densitat de serveis i la proximitat amb el centre comercial i administratiu del país.
Els preus disparats fan pràcticament impossible arrelar al centre
A l’altre extrem, Sant Julià de Lòria registra els preus més baixos tant en habitatge acabat (4.175 euros/m²) com en lloguer (20,9 euros/m²). Tot i que Encamp presenta el preu d’obra nova més baix (4.849 euros/m²), Sant Julià combina diversos factors que la consoliden com la parròquia més assequible: l’habitatge té una superfície mitjana de 124 metres quadrats –gairebé el doble que a Encamp–, els preus es mantenen estables i l’orientació del mercat és clarament residencial i local, no especulativa. L’estructura urbana compacta i la presència de serveis bàsics afavoreixen les famílies treballadores que busquen estabilitat.
Canillo continua sent una parròquia fortament marcada per la segona residència i el turisme. Tot i tenir més de 230 habitatges en venda, el tipus de producte disponible respon poc a les necessitats d’un resident permanent. El preu mitjà de l’habitatge acabat s’hi situa en 4.712 euros/m², mentre que en obra nova puja a 6.596 euros/m². La manca de serveis quotidians i la configuració dispersa en nuclis petits dificulten una vida funcional a llarg termini.
Els promotors aposten pel benefici ràpid, no per les necessitats
Encamp representa una opció intermèdia, amb preus continguts en tots els segments. L’habitatge acabat es paga a 4.641 euros/m² i el lloguer se situa en 21 euros/m². Amb una oferta diversa i una localització relativament ben comunicada, pot ser atractiva per a perfils joves o famílies que busquen accés al centre a un cost més assequible. No obstant això, la dimensió reduïda i la manca d’equipaments específics la limiten.
La Massana
La Massana manté un posicionament mixt. Amb 4.814 euros/m² en habitatge acabat i 4.951 euros/m² en obra nova, presenta una gran varietat d’oferta i una superfície mitjana elevada. És una de les parròquies amb més activitat de promoció immobiliària –divuit projectes en marxa– i combina segona residència, habitatge familiar i opcions de gamma mitjana. Malgrat això, la manca de connexions àgils amb el centre en limita l’atractiu per a residents que hi treballen.
Andorra la Vella, amb preus que freguen els 6.800 euros/m², es troba en una situació de tensió permanent. El parc immobiliari està gairebé saturat i l’escassetat de sòl disponible fa que els preus es mantinguin alts. Tot i ser el cor institucional i administratiu del país, el cost d’entrada és elevat i l’oferta d’obra nova és limitada. El lloguer, de mitjana 25,2 euros/m², és una opció més viable que la compra per a perfils amb ingressos intermedis.
Ordino, amb 7.316 euros/m² en obra nova, s’ha consolidat com una destinació per a perfils d’alt poder adquisitiu que valoren la tranquil·litat i l’entorn natural. L’oferta és limitada, molt enfocada a xalets i habitatges de gamma alta, amb grans superfícies i preus elevats. La manca de rotació del mercat i el caràcter exclusiu de les promocions redueixen la possibilitat d’accés per a la majoria de residents.
Pel que fa a la distribució de l’oferta de lloguer, Escaldes concentra gairebé el 35% dels pisos disponibles al país, mentre que parròquies com Sant Julià o Encamp es mantenen per sota del 6%. Aquesta concentració geogràfica provoca un desequilibri estructural que obliga moltes famílies a traslladar-se lluny del lloc de treball o d’escolarització per poder assumir els preus. El lloguer mitjà nacional és de 25,7 euros/m², però amb oscil·lacions de gairebé vuit euros segons la parròquia.
Desigualtats
L’informe –que ha estat analitzat per intel·ligència artificial– analitza la distribució dels projectes d’obra nova. La Massana lidera amb 18 promocions actives, seguida d’Andorra la Vella i Escaldes, amb nou cadascuna. En canvi, Sant Julià i Encamp només n’acumulen sis i set, respectivament. Aquesta concentració reflecteix la preferència dels promotors per zones amb més marge de benefici i reforça les desigualtats ja existents. A més, les zones amb menys obra nova sovint es queden amb habitatges més antics, menys eficients i amb prestacions inferiors.
En conjunt, les dades posen en evidència un mercat cada cop més segmentat. Els preus s’estiren, la pressió sobre les zones cèntriques augmenta i les opcions reals per a la classe mitjana es redueixen. L’accés a un habitatge digne depèn cada cop més del lloc de residència, i el mercat reforça una fractura territorial i econòmica que es va fent estructural. El model actual tendeix a concentrar el luxe en unes quantes zones i a desplaçar la residència habitual cap a la perifèria, amb tot el que això comporta en mobilitat, serveis i cohesió social.
El lloguer mitjà mensual d’un habitatge, considerant totes les tipologies (des d’estudis fins a pisos de quatre o més habitacions), és de 2.724 euros (una xifra sensiblement diferent a d’altres informes).