La justícia frena un desnonament per no avisar l’inquilí del deute

Els propietaris d’un pis a la Massana van instar el desembre del 2023 una demanda de desnonament de l’inquilí a qui li havien llogat l’immoble el juny del 2020 per impagaments reiterats. La renda era de 1.000 euros mensuals més 60 euros a compte per la calefacció i l’aigua calenta i el 7 de març del 2022 el deute ascendia a 6.437 euros. Llavors les dues parts van acordar incloure un annex al contracte de lloguer on constava que la renda mensual passaria a ser de 1.093 euros més 400 euros extra per satisfer el deute. El llogater es comprometia a resoldre el contracte d’arrendament si incomplia amb els impagaments, cosa que va tornar a succeir. L’1 de desembre –quan s’entra la demanda de desnonament– la suma ascendia a 7.861 euros. L’inquilí va respondre la demanda amb una petició d’enervació de l’acció. El Codi civil defineix que “quan la resolució del contracte d’arrendament que és objecte del procés hagi tingut lloc per la manca de pagament de la renda o de les quantitats que s’hi assimilen d’acord amb la Llei d’arrendaments de finques urbanes, el demandat pot enervar l’acció exercida pel demandant mitjançant la consignació judicial de les rendes degudes i les quantitats assimilades, sempre que ho faci dins del termini assenyalat per contestar a la demanda”. El 16 d’abril del 2024 la Batllia va acceptar la citada enervació i va dictar que s’havien d’entregar als demandants els 43,62 euros que havia dipositat l’inquilí. Els propietaris van recórrer la resolució, però el Superior l’ha ratificada.

Els demandants al·legaven que s’havia donat un dels supòsits per oposar-se a l’enervació de l’acció, el que indica que no s’ha d’admetre “si l’arrendador ha requerit fefaentment de pagament a l’arrendatari com a mínim un mes abans del dia en què ha interposat la demanda”. Argumentaven que ja se li havia fet un requeriment el juny del 2021 –previ a l’annex al contracte que va incomplir– i que acumulava quatre anys “sense complir de forma adequada amb les seves obligacions de pagament”, era coneixedor de la situació i no havia actuat “de bona fe”. El Superior exposa que amb la mesura de l’enervació “el legislador vol donar l’oportunitat a l’arrendatari d’abonar la quantitat reclamada per l’arrendador que s’hauria de correspondre amb la totalitat de l’import endeutat, podent evitar així que s’hagi de resoldre el contracte d’arrendament i d’haver de seguir cap procediment judicial”. És a partir del requeriment i de fer-ne cas omís que es resol que el llogater “actua de mala fe i, per tant, no se li permet enervar l’acció de l’arrendador”. No és aquest el cas de la causa jutjada, al parer del tribunal, que no comparteix que s’hagin de considerar com a reclamacions extrajudicials vàlides ni la del juny del 2021 ni l’annex posterior al contracte. “El legislador vol que sigui l’arrendador qui no només quantifiqui l’import que li endeuta, sinó que a més li reclami el pagament. Reclamació que se li ha d’efectuar deixant a l’arrendatari un termini prudencial que mínimament s’estableix en un mes, per tal que el pugui satisfer”, indica la sentència. I malgrat que el Codi de procediment civil no fixi un termini màxim per formular la citada reclamació, el tribunal resol que “no té sentit que es pretengui fer valer una reclamació extrajudicial realitzada entre més de dos anys i un any mig abans de la realització de la reclamació judicial, ja que requeriria una nova liquidació pel deutor, als efectes de quantificar-li els imports generats des de la demanda”.