Luis Alberto Fabra: “Aplicar mesures restrictives en habitatge danyaria estructuralment el mercat”

Fabra és el director de la Càtedra en Mercat Immobiliari de la Universitat de Saragossa. Expert en habitatge i inversió, presentarà la setmana vinent un informe sobre el sector immobiliari a Andorra centrat en el segon semestre del 2024. L’informe és un encàrrec de l’AGIA.

Després de la publicació de l’estudi centrat en el primer semestre de l’any passat, quines novetats destacaria d’aquest segon informe?

Les diferències entre els dos semestres han estat molt notables. Quant a activitat immobiliària, el 2024 va ser un any en què es va anar de menys a més. Va tenir una gran influència, per exemple, l’aprovació de l’impost a la inversió estrangera, que va provocar una reducció de l’activitat durant la primera meitat de l’any. La demanda que s’hauria produït de forma natural en aquell període es va acabar produint durant la segona meitat del 2024, sobretot durant els últims trimestres. Aplicar un impost genera reticència, però, quan la mesura impositiva s’interioritza, el mercat torna al seu curs natural.

“Es fa un ús no intensiu de moltes segones residències i habitatges buits”

Quines altres tendències ha detectat durant la segona meitat del 2024?

Hem vist també que hi ha una continuïtat de la tendència alcista de preus. El ritme de creixement, a més, afecta tota mena de béns i immobles. És un augment molt generalitzat. També pel que fa a l’àmbit geogràfic. Parròquies, en aquest cas. Cal dir, però, que la tendència alcista està present en el mercat, no la pateix exclusivament Andorra, és clar. La baixada de tipus d’interès ha ajudat a reactivar el mercat, a obrir la possibilitat de comprar habitatge al país.

Creu que aquesta tendència alcista es pot revertir a curt termini?

En condicions normals, quan tens un creixement dels preus per sobre dels salaris, acabes generant reticència. Generes un efecte limitador de la capacitat potencial de la demanda. No obstant això, el potencial comprador d’habitatge a Andorra ja no és únicament el que de forma natural resideix al país. Qualsevol ciutadà que vulgui comprar un habitatge a Andorra, que li resulti atractiu, és un potencial comprador. Parlem, de fet, de comprador universal. Per tant, el volum de demanda i l’oferta disponible ens indiquen que a curt i mitjà termini no hi haurà un canvi en la tendència dels preus. Es consolida, a més, un problema important: les persones que resideixen a Andorra difícilment comptem amb un nivell de creixement de la seva renda d’acord amb el creixement dels preus de l’habitatge.

Les mesures de pacificació de Govern són les correctes? És una regulació amb efectes positius?

D’entrada, no soc partidari de limitar la capacitat de compra o de fixar criteris diferencials, però queda clar que cal prendre decisions. I les decisions han de ser múltiples. No només aplicades al mercat de compra, també cal regular el del lloguer, garantint, per exemple, la seguretat jurídica, que els compromisos entre inquilí i llogater es compleixin. Cal, també, incrementar l’oferta d’habitatge de lloguer. Les dades d’Andorra respecte del nombre d’habitants per disponibilitat de residències són molt baixes. Hi ha força habitatge d’acord amb el nivell poblacional. Detecto, però, que se’n fa un ús no intensiu, és a dir, hi ha moltes segones residències o habitatges buits.

Què es pot fer en aquest sentit?

Generar incentius per possibilitar que aquests habitatges surtin al mercat de lloguer. És important que qui vulgui mantenir el seu lloc de residència a Andorra tingui una alternativa. L’oferta disponible de lloguer és mínima i els preus són molt elevats. Treballaria, doncs, en la generació d’incentius. Es podria fomentar, per exemple, que es destinés una part important dels habitatges adquirits al mercat de lloguer. No seria partidari d’aplicar mesures restrictives perquè podrien danyar estructuralment el mercat.

I pel que fa al mercat d’habitatge públic?

Per millorar el mercat públic, tant de lloguer com de compra, és important guanyar disponibilitat de sòl per poder promocionar més residències de lloguer o de venda assequibles dirigides al sector de població que té una renda baixa. Una altra via molt clara que veig, per suavitzar el mercat privat i públic, és la segregació d’habitatges. Constato que una part important dels habitatges tenen una superfície superior als cent metres quadrats i no poques tenen una superfície superior als 150 metres quadrats. Es podria, doncs, flexibilitzar els requisits per segregar els habitatges. Això incrementaria el parc immobiliari. És una via àgil i de nul impacte territorial.