El Superior fixa en 6,8 milions el valor d'expropiació de l'hotel Rosaleda

El valor d’expropiació de l’hotel Rosaleda d’Encamp serà finalment de 6,8 milions d’euros i no de 6,3 com va dictar l’any 2010 el comitè d’expropiació. Així ho ha decidit la sala administrativa del Tribunal Superior de Justícia, que tanca d’aquesta manera un afer que va arrencar l’any 2004, quan l’edifici va ser declarat d’interès cultural tot just després d’entrar en vigor la Llei del patrimoni cultural el 2003. L’afer es va judicialitzar uns mesos després que la comissió d’expropiació taxés el preu, quan la propietat va portar aquesta decisió a la Batllia. Al plet s’hi va afegir la societat titular del domini útil del monument.

El setembre del 2016 la Batllia va estimar parcialment la demanda de la propietat i va desestimar la de la societat. Tots dos, i també el Govern, van decidir recórrer al Superior per diversos motius. La societat considerava que tenia dret a cobrar part de l’expropiació, mentre que la propietat demanava que es tornés a taxar el preu en considerar que la planta -2 i no només la -1 era semisoterrani i no soterrani, fet que augmentaria el valor. També demanava més diners per la zona de la piscina i que es confirmés que la societat no tenia dret a rebre cap suma.

El Govern, per la seva banda, defensava el preu fixat per la comissió d’expropiació, en considerar soterranis les plantes -1 i -2, i defensava que l’únic que hauria de rebre indemnització era el propietari i no la societat.

Nou peritatge de l’hotel

El magistrat ponent de la sala administrativa del Tribunal Superior de Justícia va dictar el 23 de juny del 2017 que un pèrit designat pel Col·legi d’Arquitectes fes una nova valoració de l’hotel Rosaleda i que aquest decidís el mètode per calcular-ho estudiant els proposats per les parts.

El Govern considerava que el preu a pagar era el dictat en el seu dia pel comitè d’expropiació: 6.338.068 euros. La xifra sortia de restar dels 11,8 milions d’euros del que es va calcular com a preu de l’hotel amb l’aplicació del 20% per motiu de l’estancament del mercat immobiliari, 5,5 del que es consideraven les despeses de rehabilitació de l’immoble.

La propietat, per la seva banda, taxava el preu de l’expropiació en 12,6 milions d’euros, en considerar que la superfície urbanitzable era superior a la marcada en el peritatge del Govern i que no se li havia de restar el cost de les obres de rehabilitació de l’immoble.

El nou peritatge ha donat la raó a la propietat en considerar que les plantes -1 i -2 són semisoter­rani i, per tant, s’han de considerar com a sòl urbanitzable i computables en la valoració del preu de l’expropiació. Respecte al mètode a emprar indica que en ser l’hotel Rosaleda “un immoble” i en no existir a Andorra un mercat per a aquest tipus d’edificis la valoració s’ha de fer sumant les inversions necessàries per reemplaçar un actiu per un altre nou i modern de les mateixes característiques. Un mètode que la propietat va acceptar dies després.

Amb el mètode utilitzat en el nou peritatge la valoració de l’hotel passava a ser de 6.857.195 euros. Una xifra que tampoc coincidia amb la nova valoració calculada per la propietat amb el mètode emprat per la pèrita, que era de 9,7 milions.

El tribunal també entén, a diferència de la comissió d’expropiació, que el terreny ha de ser computat com a edificable i que s’ha de tenir en consideració el seu valor, com fa el nou peritatge, en el preu de l’expropiació.

Els magistrats, que també consideren que la societat titular del domini útil no té dret a rebre cap indemnització, sentencien en contra de la propietat respecte que no s’ha de deduir del peritatge el cost de la rehabilitació. El nou peritatge valora la reposició de la construcció en 3,9 milions.

El tribunal entén que els particulars van incomplir els deures de conservació i preservació de l’immoble i és per això que va ser d’interès públic recórrer a l’expropiació. Citen el Constitucional tot recordant que l’expropiació és un procediment idoni per a la preservació d’un bé d’interès cultural i que els avantatges que va representar per a la utilitat pública vinculada a l’hotel Rosaleda són indiscutiblement superiors als inconvenients causats a l’interès privat. Sentencien que “la no deducció de la rehabilitació seria un enriquiment injust per l’expropiat”.